Hur köper man en fastighet i Thailand?

 

  Som utländsk eller utländsk medborgare kan det vara en skrämmande upplevelse att köpa fastigheter i Thailand. Du kan skiljas från ditt liv, besparingar eller stora summor personliga pengar.

Därför är det viktigt att utföra noggranna kontroller och due diligence med avseende på eventuell mark, bostadsrätt eller egendom via erfarna advokater för att säkerställa din investering och intresse.

Det finns många faktorer att ta hänsyn till, inklusive plats, byggnadstyp mark, typ, lagfart, skydd, due diligence, relevanta lagar och så vidare, dessa faktorer ensamma kan vara svåra på grund av bristande erfarenhet inom landet, oförmågan att läsa och tala thailändska, och naturligtvis de varierande och ibland felaktigt rapporterade reglerna, lagarna och procedurerna.

Här är en guide som hjälper dig:

1. Juridisk planering:

När du har övervägt dina alternativ, vad gäller mark, egendom, bostadsrätter etc. det är viktigt att du lagligt planerar vägen framåt med en erfaren och professionell thailändsk fastighetsadvokat. Som utländsk medborgare kommer det att finnas många aspekter av thailändsk lag som du inte känner till, så det är viktigt att anlita en advokat för att granska all dokumentation innan något undertecknas, inklusive reservationsavtal och kontrakt

2. Titelsökning och due diligence:

Ett av de viktigaste förbisedda stegen i processen är att noggrant undersöka eventuell lagfart som registrerats på det lokala markkontoret. Detta kommer att säkerställa att alla registrerade inträdesbegränsningar som registrerats på lagfarten är kända, informera telefonen och säkerställer att du verifierar att säljaren har en laglig äganderätt till fastigheten innan några juridiska avtal ingås. En titelsökning ger en tydlig historik över ägandet av fastigheten eller marken och kommer att indikera alla intressen i den fastigheten, inklusive hyresavtal, lån, inteckningar, et cetera. Varje titelsökning kommer att verifiera att förbehålla rättigheterna angående tillgång till fastigheten såsom miljö-, planerings- och byggrätter samt bostadsområde som gäller för alla områden.

  Due Diligence: Detta är metoden för att fastställa status och historia för fastigheten eller marken som du tänker köpa. Due diligence-processen inkluderar att kontrollera statusen för den nuvarande ägaren för att säkerställa att de har ett bra läge och stånd att sälja fastigheten. Vissa parter kanske önskar att endast bordsdue diligence ska utföras med avseende på titeln, handlingen och ägarna, medan andra kommer att kräva en mer omfattande due diligence-rapport och undersökning som ska genomföras. Återigen, som ovan, kan kontroller göras både på markkontoret och med hänsyn till eventuellt bygglov på det kommunala organisationskontoret. Ytterligare kontroller kan göras på distriktsskattekontoret för att fastställa skattesatser och för att fastställa om det finns några utestående skatter relaterade till fastigheten.

Grundlig due diligence kommer också att göra det möjligt att kontrollera om fastigheten har några kvarstående juridiska frågor vid domstol, eller inte mot ägaren, säljaren eller egendomen själv. Noggrann due diligence bör också omfatta en konkursundersökning av ägaren eller säljaren eftersom enligt konkurslagstiftningen kan en person i konkurs inte gå vidare med någon civilrättslig fråga eller transaktion om inte domstolen tillåter dem att göra det. Det är ofta mycket viktigt att besöka fastighetsplatsen på ett personligt besök för att kontrollera den fysiska platsen för marken, bostadsrätten eller byggnaden som är inblandad och för att göra relevanta sökningar eller undersökningar. Detta kan inkludera att verifiera GPS-punkterna i landet och kontrollera alla fysiska markörer för att fastställa vad du köper faktiskt finns.

Tillträde till och från fastigheter bör kontrolleras tillsammans med eventuella tjänster, såsom el och vatten. Kontroller bör också göras för att fastställa om området är utsatt för översvämningsväder under regnperioden eller på annat sätt. Fysiska kontroller av alla byggnader kan göras med eller utan en professionell undersökning för att säkerställa att byggnaden är i gott skick eller reparation och för att fastställa eventuella fel eller problem med densamma. Skulle någon mark eller fastighet vara ansluten till en strand så skulle vi behöva följa lagen och upprätta stiftlinjen från marinavdelningen och mäta tidvattenströmmen och avståndet, från och till fastigheten. Detta är bara några av de kontroller och tjänster som kan göras, många fler kontroller finns tillgängliga.

3. Översyn av kontrakt

Det rekommenderas att din fastighetsadvokat i Thailand utför en grundlig och noggrann granskning av alla fastigheter, reservationer eller köpeavtal på uppdrag av köparen för att säkerställa att villkoren är rättvisa och inte partiska. Detta för att skydda dina intressen. Advokaten kommer att kunna rekommendera alla ändringar eller tillägg som är skadliga eller orättvisa.

Detsamma kan sägas om alla byggkontrakt som kan vara särskilt behäftade med faror när man handlar på thailändska med byggentreprenörer. En grundlig genomgång kan beskriva processen för när betalningar ska göras för bygget i olika skeden, till exempel betalas de första 25 % när grunderna är säkrade, nästa 25 % när taket är på etc. cetera. En bra advokat kommer också att rekommendera påföljder och klausuler som ska inkluderas och verkställas mot alla byggare eller entreprenörer för sen service eller byggtidsskalor, detta försäkrar att byggnaden går i tid och där det faller efter att påföljder verkställs

4. Inlåning

Om du är nöjd med alla sökningar och kontrakt kommer du att behöva bekräfta en insättning, verifiera ditt deltagande i bygget eller projektet eller försäljningen. Därefter kommer säljaren i praktiken att reservera eller komma överens om vilken fastighet som helst och nästa steg i köpprocessen kan påbörjas. Därefter, om du slutför några kontrakt med avseende på sigillköpsbygget som det är viktigt, att dessa är utarbetade enligt din specifikation, att köpa en erfaren advokat för att skydda din position

5. Avtal

När alla parter är nöjda med kontrakt för försäljning och köp av bostadsrätter, mark eller fastigheter, kan arrangemang göras för att kontraktet ska undertecknas och vid behov bevittnas.

6. Landkontor

På dagen för överföringen av marken, byggnaden eller bostadsrätten från en part till en annan kommer medel att överföras antingen mellan parter eller mellan ombud eller advokater, vilket gör det möjligt för de inblandade parterna att antingen personligen eller om de är oerfarna för advokater att närvara och bistå med klientens räkning på markkontoret, så att överlåtelse av äganderätten kan ske mellan parter. Det är viktigt att vara bekant med processen eller att ha hjälp av en advokat på Landkontoret för att ta hänsyn till eventuella oväntade frågor eller komplikationer som kan uppstå när man har att göra med kontoret eller dess tjänstemän.

Viktiga faktorer att tänka på:

Utländska medborgare kan inte äga mark inom Thailand, de kan dock äga bostadsrätter, med förbehåll för tilldelning av utländsk kvot. Utländska medborgare kan äga hus eller byggnader på marken genom ytterlighet registrerad mot lagfarten. Om du köper mark, kanske med din thailändska partner, kommer marktjänstemän att fråga din partner om varifrån medlen kom och kommer att kräva att alla parter undertecknar ett dokument som anger att ekonomin som används för att säkra marken eller egendomen är Thailändsk medborgare och inte utomlands.

Det är viktigt att skydda alla köp eller investeringar och registrera rättigheter för användningen av marken eller egendomen för att skydda dina intressen. Dessa kan vara en nyttjanderätt, arrende, avtal eller ytlig rätt. För dessa kan handlingar och kontrakt upprättas mellan två parter i form av lån eller inteckningar mot lagfarten tillsammans med samförståndsavtal Det är också viktigt att tillvarata dina rättigheter och intressen vid en av de inblandade parternas dödsfall. Vi rekommenderar därför att alla parter utarbetar ett testamente så att all egendomsmark et cetera tydligt överlåts till den signifikante andra. Det är värt att notera att om du har registrerat nyttjanderätt till din fördel så upphör nyttjanderätten vid dödsfall, medan ett hyresavtal kan överlåtas till arvingar inom ett sista testamente. Vi rekommenderar starkt att dessa utarbetas noggrant av erfarna advokater för att skydda dina intressen och investeringar.

Sammanfattningsvis, när du köper fastighet, mark, bostadsrätter, etc, särskilt som utlandsmedborgare, måste du utföra alla möjliga kontroller med avseende på eventuella köp eller reservationer noggrant. Det bästa sättet att uppnå detta är genom att anlita erfarna advokater för att ge råd och skydda dina intressen. Isaan advokater, Internationella kontor i Thailand och Storbritannien, och har varit verksamma sedan 2006. Vi har en dedikerad fastighets- och kommersiell avdelning med dedikerade interna erfarna thailändska och internationella advokater. Vårt team finns till hands för att skydda dina intressen, undersöka och hjälpa till med problemområden, ge råd och hjälpa dig under processen, och utföra alla utredningar eller utkast till dokumentation för din räkning.

När du spenderar, vad kan potentiellt vara dina livsbesparingar, skulle det inte vara klokt att skydda dina intressen för sinnesfrid? Vårt team är här för att hjälpa dig varje steg på vägen.

Kontakta oss idag för professionell hjälp och rådgivning Info@Isaanlawyers.com www.isaanlawyers.com, Telefon 0844715775 Eller boka en konsultation online på vår hemsida ovan.

-=–=-=

Mr. Adam Judd är delägare i TPN media sedan december 2017. Han kommer ursprungligen från Washington DC, Amerika, men har också bott i Dallas, Sarasota och Portsmouth. Hans bakgrund är inom detaljhandel, HR och driftledning och har skrivit om nyheter och Thailand i många år. Han har bott i Pattaya i över åtta år som heltidsbo, är välkänd lokalt och har besökt landet som en regelbunden besökare i över ett decennium. Hans fullständiga kontaktinformation, inklusive kontorskontaktinformation, finns på vår Kontakta oss-sida nedan. Berättelser vänligen skicka e-post till Pattayanewseditor@gmail.com Om oss: https://thepattayanews.com/about-us/ Kontakta oss: https://thepattayanews.com/contact-us/